Анализ закона о недвижимости

Закон определил основные понятия рынка недвижимости, а также указал права, обязанности и ограничения на владение землей и собственностью в эмирате и правила их применения с соответствующими поправками. В данной статье отслеживаются главные моменты Закона и его применение на практике.

Закон № (7) от 2006 г.

Область применения и действие Закона № 7 от 2006 г.

 

Закон № 7 от 2006 г. относительно регистрации недвижимости в Эмирате Дубай был подписан правителем эмирата шейхом Мохамедом Аль Мактумом 13-го марта 2006 г. С этого момента началось активное развитие и бурное строительство на рынке недвижимости Дубая.

Собственность в ОАЭ и в странах Совета по сотрудничеству стран Персидского залива

Согласно ст. 4 настоящего Закона, резиденты как ОАЭ, так и государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива имеют право владения недвижимостью в Дубае. Не существует каких-либо разграничений между резидентами ОАЭ и других государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива. Согласно положениям настоящего Закона, они наделены равным статусом.

Резиденты ОАЭ и государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива могут иметь права владения собственностью и обращаться за регистрацией прав на собственность в Земельный департамент. Данное право включает безусловное право собственности и право долгосрочной аренды до 99 лет, право пользования чужой собственностью и доходами от нее и право мусатаха.

Собственность нерезидентов ОАЭ или стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива

Согласно Статье 4 данного Закона, резиденты любых других государств, отличных от ОАЭ или стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива, могут стать носителем безусловного права собственности на недвижимость, 99-годового право аренды, право пользования чужой собственностью и доходами от нее в специальных районах Дубая, что определено решением Правителя.

Понятие "безусловного права собственности на недвижимость" (фрихолд) является, как правило, хорошо понятным. В обобщенном смысле это наиболее всеобъемлющая форма имущественной частной собственности. Землевладелец выступает в качестве абсолютного владельца земельного участка и построек, к которым относится данное понятие. Он имеет право занимать, использовать и владеть своей собственностью вечно, либо пока не передаст свой титул новому владельцу, и его наследники наделены правом наследовать его титул после его смерти.

Все вышеперечисленное в данном вопросе относится к собственности, находящейся в одном из специальных районов Дубая, которые Правитель определил для иностранной собственности. К таким районам относятся Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah Islands, Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, Meadows, Springs, Arabian Ranches и др.

В районах, определенных в Положениях, одновременно как иностранные лица, так и компании могут купить квартиру в Дубае. Земельный департамент не определяет каких-либо ограничений на это и не будет проводить разграничений на основании того, будет ли такая компания зарегистрирована на Каймановых островах, Великобритании, Гонконге, либо находиться в любой другой зарубежной юрисдикции - при условии что она сможет доказать свое юридическое происхождение в стране регистрации.

Регистрация в Земельном департаменте

Статья № 6 Закона определяет, что Земельный департамент "единолично, исключая соответствующие права прочих лиц, уполномочен на регистрацию прав на недвижимость и прав долгосрочной аренды, в соответствии со статьей № 4", другими словами, настоящий Закон дает разрешение на регистрацию покупателем прав собственности в единственном месте, где такое право может быть зарегистрировано для того, чтобы быть признанным, т.е. в Земельном департаменте. Согласно данному Закону, любой другой реестр либо другой вид базы данных, выбранный застройщиком, не признается. Это не говорит о том, что реестры, которые были созданы самими застройщиками, не имеют смысла. До сегодняшнего времени они служат очень полезным средством учета продаж недвижимости и будут продолжать оставаться полезными внутренними административными средствами.

Как только покупка собственности завершена и произошла ее физическая передача, внутренняя регистрация застройщиков будет заменена формальной регистрацией в Земельном департаменте.

Важно заметить, что существует различие, которое необходимо проводить между двумя этапами покупки собственности, все еще находящейся в стадии строительства, т.е. речь идет о внеплановых покупках. В течение первого этапа, пока продолжается строительство собственности, покупатель не обладает правами владельца по отношению к данной собственности. Он обладает всего лишь конвенционным правом, возникшим с момента подписания контракта купли-продажи. Данное конвенционное право не может быть зарегистрировано покупателем в Земельном департаменте, возможное исключение - в качестве интереса третьей стороны, именуемой застройщиком. Как только собственность сдана в эксплуатацию и передана покупателю, а покупатель оплатил полную стоимость, он переходит на второй этап, на котором покупатель становится владельцем собственности и обращается за регистрацией данного права в Земельный департамент.

Сделки, не имеющие законной силы

Статья 26 (1) Закона о недвижимости определяет, что "Любое соглашение либо передача, совершенные в нарушение положений настоящего Закона либо с намерением нарушить его положения, считаются не имеющими законной силы". Статья 26 (2) позволяет любой заинтересованной третьей стороне, Земельному департаменту и общественному обвинению право на заявление в суд о признании таких действий незаконными. Это направлено на так называемые "фиктивные договоры". Данное положение не говорит о том, что, например, проекты долгосрочной аренды для иностранцев в районах, не одобренных Положениями специально, являются незаконными - это не так, так как они предоставляют только лишь частное либо конвенционное право арендатору. В действительности данное положение направлено на те договоры, которые имеют своей целью предоставление прав владения собственностью для тех, кто не уполномочен ею владеть и регистрировать такие права.

Среди незаконных сделок можно назвать, например, Договоры купли-продажи с целью продажи безусловного права собственности на недвижимость в пользу нерезидента в отношении собственности, расположенной в районе Deira, так как иностранцы не имеют права на получение безусловных прав собственности на недвижимость в районе Deira. Данный пример является очевидным. Менее очевидным примером может служить "номинальное владение", тип договоров, которые мы время от времени встречаем и посредством заключения которых иностранец, пожелавший владеть собственностью, вступит в соглашение с резидентом ОАЭ, по которому резидент ОАЭ будет задерживать регистрацию права собственности в отношении собственности в Земельном департаменте, однако в любом смысле и во всех целях иностранец будет считать себя владельцем собственности. Наилучший совет, который можно дать всем иностранцам, желающим "владеть" собственностью в районах, которые не определены в качестве возможных для присутствия зарубежного владения - взять такую собственность в долгосрочную аренду. В случае если аренда не может быть зарегистрирована, иностранец, наконец, будет обладать конвенционными правами, применимыми к аренде, которые могут вступить в силу, если договоры аренды не являются незаконными либо не имеющими законной силы.

Каким образом лицо может подтвердить его право на собственность?

В соответствии со статьей 5 нового Закона, "Оригиналы документов и решений суда, на основании которых была произведена регистрация, должны находиться в Земельном департаменте, их выдача может производиться только в случае разрешения департамента".

Статья 22 Закона определяет, что "Департамент обязан выдать документ, подтверждающий право владения недвижимостью в соответствии с текущей записью в Едином реестре недвижимости".

Статья 24 нового Закона определяет, что "Документы, подтверждающие право, определенные в статье 22 настоящего Закона, имеют абсолютную юридическую силу в качестве доказательства установления права владения недвижимостью".

Таким образом, вышеперечисленные три статьи определяют, что, если покупатель считает себя владельцем собственности, контракт либо соглашение посредством которого он овладевает данной собственностью, является недостаточным для подтверждения этого факта. Покупатель обязан принести такой контракт в Земельный департамент с заявлением о регистрации собственности на его имя. Если заявление в порядке, Земельный департамент производит регистрацию его прав на собственность в Едином реестре недвижимости и выдает ему Сертификат владельца. Этот документ подтверждает его владение собственностью.

Практические вопросы регистрации

Процесс покупки недвижимости в Дубае через риэлтора начинается с того, что вы резервируете выбранную вами квартиру или виллу с помощью депозита, впоследствии засчитывающегося в качестве частичной оплаты. Получив небольшую сумму (обычно это несколько тысяч долларов) в качестве залога, агентство снимает данное жилье с рынка продаж. При этом между инвестором и агентством оформляется внутренний договор купли-продажи.

ДОГОВОР

Договор купли-продажи обычно включает следующие пункты:

  • Описание приобретаемой недвижимости (название проекта, адрес, тип планировки);
  • Ценовые детали;
  • Схема дальнейшей оплаты;
  • Условия действия;
  • Срок действия договора.

Данный документ действует до дня переоформления собственности на имя нового владельца, и для его оформления требуется лишь загранпаспорт физического лица, совершающего покупку. Стоит отметить, что с момента внесения вами депозита до времени официального трансферта может пройти от двух дней до нескольких недель – дата назначается девелопером.

ТРАНСФЕРТ

В Дубае многие агентства по недвижимости являются непосредственными владельцами приобретаемого вами жилья, таким образом, они будут выступать в качестве прямого продавца.

Переоформление документов на имя нового владельца происходит в офисе компании-застройщика в присутствии трех заинтересованных сторон: покупателя, представителя агентства по недвижимости и застройщика. Происходит обмен чеками на суммы, причитающиеся каждой из сторон: регистрационный сбор 1,5-2% от оригинальной цены девелоперу и чек продавцу. И через несколько дней покупатель получает официально переоформленный контракт на свое имя.

ОПЛАТА

Компания Rustar Real Estate принимает любые виды оплаты:

  • Чеки;
  • Банковские переводы;
  • Наличные.

УСЛУГИ ЮРИСТА

Для дополнительной гарантии покупатель всегда поможет прибегнуть к услугам юристов. Полное оформление сделки через адвокатов обойдется в среднем в 3000-4000 долларов. За использование банковского счета юридической конторы, в случае если вы не желаете переводить деньги на счета риэлтора, придется выложить до 1000 долларов США.

Приятной новостью для иностранных инвесторов станет то, что покупатель недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах не облагается какими-либо налогами.