RERA и Земельный Департамент: основные задачи и функции

RERA является частью Земельного Департамента Дубая. Агентство не разрабатывает законы, однако направляет рекомендации в Исполнительный Совет эмирата, который и занимается законотворчеством. Затем совместно с Земельным Департаментом Агентство принимает законы и опубликовывает их в официальном печатном издании. Время от времени, данный орган выпускает циркуляры, в которых комментируются и разъясняются официальные законы и декреты.

Земельный Департамент помимо всего прочего занимается регистрацией земель и объектов недвижимости, составляет статистические данные и рассылает различные предупреждения.

Веб сайт

Для повышения осведомленности о законах и регуляторных актах, а также обучения всех заинтересованных сторон в сфере недвижимости, RERA проводит опросы, предлагает обучение и публикует различную информацию на своем официальном сайте www.rpdubai.com. Агентство также издает свой ежемесячный журнал, Dubai Real Times, обращаясь к текущим вопросам на рынке.

Данный веб сайт должен быть первой остановкой для каждого, кто хочет войти на рынок недвижимости в Дубае. Здесь есть путеводители для владельцев собственности, арендаторов, инвесторов и профессионалов рынка, образцы всей необходимой документации, к примеру, контрактов по аренде и договоров о купле-продаже.

Лицензирование и разрешения

Для повышения прозрачности и доверия рынку, Агентство лицензирует и мониторит каждого участника рынка недвижимости. Поэтому на его сайте вы сможете найти список всех зарегистрированных брокеров, девелоперов и проектов. Вся реклама по недвижимости, аукционы и выставки также должны получить штамп одобрения RERA.

Прогресс строительства и приостановленные проекты

В Агентстве есть специальная служба, которая является индикатором прогресса строительства всех проектов в Дубае. Данный сервис – Masaar – будет очень полезен любому инвестору для независимой оценки того, что было сделано на участке строительства за определенный промежуток времени. Если данные на официальном сайте устаревшие, необходимо посетить RERA, чтобы получить наиболее свежую информацию.

Недавно агентство получило полномочия отменять застопорившиеся проекты по своему собственному усмотрению. На данный момент отменены более 100 проектов.

В теории, отмена проекта означает полное возмещение инвестору вложенных средств. Если вы вовлечены в отмененный проект, вам необходимо проверить департамент доверительных счетов (trust account) RERA, на предмет есть ли на счету проекта средства, которые можно вернуть. Департамент доверительных счетов должен располагать данной информацией или Агентство может послать покупателя, или его юридического представителя, в банк, где открыт доверительный счет застройщика.

RERA регистрирует и проверяет доверительные счета застройщиков и брокеров по недвижимости, где находятся деньги, полученные от продаж.

Стандарты и этика

Для улучшения стандартов и этических норм в секторе недвижимости эмирата, RERA проводит тренинги для профессионалов и сертифицирует их через Институт Недвижимости Дубая (Dubai Real Estate Institute). Оценочный департамент Агентства или Taqyeem (Оценочный Центр по недвижимости при Земельном Департаменте) также тесно сотрудничает с Королевским Институтом Дипломированных Оценщиков (Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS) для создания единых стандартов измерения в сфере недвижимости Дубая. Покупатели могут направить в Агентство жалобу на то, что данные стандарты не соблюдаются.

Споры относительно недвижимости

Как RERA, так и Земельный Департамент, стремятся помочь инвесторам и застройщикам в случае возникновения спорных моментов. Обе стороны направляют на определенный электронный адрес свои жалобы. Ранее ответа можно было ожидать довольно долго, однако с замедлением рынка, время ожидания сократилось.
Инвесторы могут также высказать свои жалобы комитету-посреднику в Земельном Департаменте. Он состоит из пяти назначенных членов, которые рассмотрят жалобу и вынесут свое решение не позднее, чем через 30 дней. Если соглашение не было достигнуто, Генеральный директор Департамента составляет отчет, с которым дело может быть направлено в Суды Дубая.

Земельный Департамент по запросу девелопера также отправляет специальные уведомления в том случае, если покупатель просрочил свой платеж. Получив уведомление, инвестор должен быстро отреагировать и в течение 30 дней обратиться в Департамент или RERA, если он не намерен оспаривать уведомление.

Аренда и договор аренды

Комитет по аренде при RERA ответственен за разрешение споров между владельцем и арендатором. Орган также публикует Индекс аренды на сайте Агентства, к которому может обратиться комитет при возникновении споров относительно стоимости аренды.

Абсолютно все договора по аренде должны быть зарегистрированы владельцем или агентом по недвижимости в электронной системе EJARI, чтобы спорное дело по нему можно было направить на рассмотрение комитета. Арендатор обязан предупредить RERA, если владелец не пожелает регистрировать контракт.

Договор аренды может быть выполнен в разных форматах – составленный в Агентстве или брокерской компании, либо образец Муниципалитета Дубая, который можно приобрести за пару дирхам.

Тариф за услуги

Агентство регулированию рынка недвижимости в Дубае также занимает вопросами учреждения Ассоциаций домовладельцев. Орган обеспечивает необходимые курсы для членов правления и утверждает тарифы за услуги, предоставляемые застройщиками. Все жалобы относительно данных сборов или отсутствия Ассоциации в проекте должны направляться в RERA.

Регистрация недвижимости

Компании-застройщики и финансовые институты, предоставляющие кредитное финансирование, должны зарегистрировать все внеплановые объекты во временном электронном регистре для юридической защищенности. Несоблюдение данного правила ведет за собой штрафные санкции. Покупатели должны проверять регистрацию и сообщать, если недвижимость не присутствует в списке.

В том случае, если недвижимость полностью оплачена и права собственности переданы, покупатель должен посетить Земельный Департамент для получения Документа на право собственности (Tittle Deed).

Регистрация недвижимости включает в себя данные о парковочных местах, прилагаемых к недвижимости, а значит документ на право собственности должен предполагать то же самое. Очень часто возникают споры с застройщиком относительно дополнительных сборов за подобные этому сервисы.