Права владельца и арендатора жилья в Дубае

Так, например, владелец недвижимости не может без веских на то оснований требовать от арендатора освобождения квартиры или виллы до окончания срока действия заключенного между ними договора. Более того, даже после окончания срока контракта собственник должен выполнить ряд условий, если хочет, чтобы квартиросъемщик покинул жилье. В свою очередь, арендатор обязан четко придерживаться условий контракта и заботится о сохранении помещения в надлежащем состоянии, иначе рискует преждевременно остаться без жилья, не получив обратно деньги за оставшийся период аренды.

Аренда недвижимости в Дубае регулируется Законом №26 от 2007 года. В нем четко прописано при каких условиях арендодатель может требовать от арендатора покинуть квартиру или виллу, в каких случаях он может сделать это до окончания действия договора аренды, на каких основаниях он может отказать в продлении контракта и требовать освобождения помещения по окончании действия договора, а также какие есть права у арендатора в том случае, если владелец прислал уведомление о необходимости покинуть апартаменты/виллу до истечения срока действия контракта по аренде. Рассмотрим основные моменты Закона.

Владелец недвижимости желает сам проживать в своей собственности. За какой срок он должен прислать арендатору уведомление о необходимости покинуть помещение?

Согласно ст. 25 Закона №26 от 2007 года, в том случае, если собственник намерен сам проживать в своей квартире/вилле или предоставить жилье ближайшему родственнику, он обязан уведомить квартиросъемщика не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты своего въезда.

Важный момент: владелец объекта недвижимости должен представить документы, согласно которым у него нет другого дома для проживания. Если он вернул жилье в свое пользование таким способом, он не имеет права сдавать недвижимость в ОАЭ в аренду в течение двух лет со дня выселения арендатора, за исключением тех случаев, когда решение было принято Судебным комитетом.

Права арендатора после уведомления о необходимости освободить квартиру/виллу до окончания срока действия договора аренды.

Статья 7 Закона 26 от 2007 года гласит, что действующий договор аренды не может быть аннулирован одной из сторон до истечения срока его действия. Однако есть исключения: стороны пришли к обоюдному соглашению о расторжении договора, или аннулирование произошло на основании определенных условий, также изложенных в Законе (см. ниже).

В данном случае, квартирант может не покидать жилье и оставаться до тех пор, пока владелец не пришлет ему уведомление об освобождении помещения, при этом оно должно быть передано арендатору не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты въезда владельца.

Если собственник недвижимости выслал квартиросъемщику уведомление на одном из нижеперечисленных оснований, последний имеет право оспорить расторжение договора аренды, подав исковое заявление в Комитет по вопросам аренды Дубая.

На каких основаниях арендодатель может попросить арендатора покинуть квартиру или виллу?

Условия, при которых собственник имеет право просить арендатора покинуть снимаемое им жилье, прописаны в ст.25 Закона №26 (дополнены Законом №33 от 2008 г.):

1. Владелец вправе требовать от квартиросъемщика покинуть квартиру или виллу еще до окончания срока действия договора по аренде в следующих случаях:

  • арендатор не оплатил полностью или частично арендную плату в течение 30 дней с момента получения уведомления о необходимости произвести оплату, исключением являются те случаи, когда сторонам удалось прийти к соглашению.
  • квартиросъемщик сдает арендуемое жилье или его часть в субаренду, не получив письменное согласие владельца дома. Более того, арендодатель вправе требовать у арендатора компенсацию.
  • арендатор использует сам или разрешает другим лицам использовать квартиру или виллу для нелегальной/безнравственной деятельности.
  • в случае с коммерческим магазином владелец имеет право на расторжение договора, если арендатор не использует площадь или без каких-либо юридических оснований не занимает помещение в течение 30 дней подряд или 90 дней в году, исключением является согласование между сторонами данного вопроса заранее.
  • арендатор внес изменения внутри помещения, которые подвергают его опасности, при которой недвижимость не может быть возвращена в прежнее состояние, либо квартирант умышленно или по своей неосмотрительности наносит повреждения помещению, либо арендатор позволяет другим лицам наносить ущерб собственности.
  • квартиросъемщик использует недвижимость для тех целей, которые не прописаны в контракте, при этом нарушая правила планировки и пользования собственностью.
  • существует риск разрушения/обрушения дома. В этом случае владелец недвижимости должен представить техническое заключение, сделанное специалистами Муниципалитета Дубая.
  • квартиросъемщик не смог справиться со своими обязательствами согласно арендному контракту в течение 30 дней со дня получения от владельца уведомления о необходимости выполнения свои обязанностей.
  • государственными органами было принято решение о реконструкции/сносе здания. В данном случае владелец недвижимости должен уведомить арендатора заказным письмом или письменным уведомлением через государственного нотариуса.

2. Арендодатель вправе требовать освобождения недвижимости после окончания срока, оговоренного в договоре аренды, в нижеперечисленных случаях:

  • арендодатель принял решение произвести реконструкцию помещения либо пристроить дополнительные помещения, при условии наличия соответствующих разрешений, а ситуация ставит арендатора в невыгодное положение.
  • квартира/дом/офис требуют ремонта или серьезных преобразований, а работы не могут производиться в присутствии арендатора. В данном случае обязательным условием является наличие у владельца технического заключения от Муниципалитета Дубая или одобренный им технический доклад.
  • владелец недвижимости принял решение самому проживать в сдаваемой квартире/вилле либо отдать ее на проживание близкому родственнику, при условии, что у владельца нет альтернативного жилья и ему негде больше проживать.
  • собственник желает продать недвижимость.

В отношении пункта 2 (см. пункты выше), владелец должен прислать уведомление о необходимости освободить помещение за 12 месяцев до предполагаемой даты, при этом соответствующее уведомление должно быть доставлено заказным письмом или через государственного нотариуса.

Могут ли отменить условия арендного договора положения земельного права?

Условия договора аренды не могут отменить положения, но некоторые моменты могут заранее быть оговоренными сторонами в договоре аренды. К примеру, к ним относятся дополнительная плата за пользование местами отдыха и развлечений, требование предоставить за 90 дней уведомление, если требуется внести в договор аренды поправки, ответственность за поддержание порядка, ликвидация всех модификаций внутри помещения, а также субаренда.